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Cómo salvar tu casa de un embargo en tiempos de COVID

Por Carlos Amaya

A consecuencias del impacto social y económico debido al Coronavirus (COVID-19) más de 4 millones de dueños de casas en los Estados Unidos han fallado con el pago de sus hipotecas, a continuación vamos a analizar las opciones que hay para salvar nuestra casas de un embargo hipotecario.

Lo primero es determinar quién es el inversionista-dueño de nuestro préstamo si es una de las compañías del gobierno Fannie Mae,  Freddie Mac o es un inversionista privado como también si el préstamo es respaldado por el gobierno (FHA), de eso va a depender cuales son las reglas de juego,  a continuación encontrarán los enlaces para determinar si el dueño de nuestro préstamo es una de estas dos compañías:

Fannie Mae: www.knowyouroptions.com/loanlookup

Freddie Mac: ww3.freddiemac.com/loanlookup/

Dentro del paquete de estímulo CARES ACT que fue aprobado al inicio de la pandemia hay una sección en la cual se especifica la aprobación de un FORBEARANCE para los dueños de casa que están siendo afectados económicamente debido al covid-19 y cuyos préstamos son garantizados por el gobierno federal FHA al igual  que Fannie Mae y Freddie Mac, los préstamos que pertenecen a inversionistas privados no tiene que regirse por el CARES ACT en ese caso hay que contactar al banco o compañía de servicio directamente para averiguar si tienen algún tipo de programa y cuáles son los términos del mismo.

Forbearance:

Es un acuerdo temporal mediante el cual, el administrador hipotecario permite, temporalmente, pagar montos menores o hacer una pausa en los pagos de la hipoteca. El Forbearance del Cares Act permite postergar por periodos de 3 meses hasta completar 12 meses el pago de la hipoteca periodo dentro del cual los bancos no reportaran el no pago de la hipoteca, ni cobraran cargos por pagos atrasados o comenzaran un proceso de remate hipotecario.

¿Qué opciones hay cuando el Forbearance acabe?

Una vez el periodo del forbearance termine existen las siguientes opciones:

  • Pagar la totalidad de los atrasos en un solo pago.
  • Hacer un plan de repago que generalmente consta de una cuota inicial y el balance es dividido en cuotas mensuales las cuales se deben realizar junto con el pago de la hipoteca.
  • Aplicar para una modificación en la cual se busca reestructurar los términos del préstamo tales como interés y el número de años de amortización, cabe mencionar que esta no es una opción automática en algunos casos requerirá una aplicación específica una vez el periodo de forbearance haya terminado y el banco puede comenzar un proceso de remate hipotecario, está en una opción muy conveniente ya que inicia con un periodo de prueba (Trial Payment Plan) de 3 meses realizando el nuevo pago antes de recibir una modificación permanente, un gran número de estos acuerdos actualmente están siendo amortizado a 40 años para que el pago sea más bajo para el dueño de casa y su nueva situación económica.

¿Qué pasa si el banco comienza un proceso de Remate Hipotecario?

Después de que un dueño de casa falla 3 pagos acumulativos el banco tiene la facultad de comenzar un proceso de remate hipotecario, el primer paso es una notificación por escrito  o NOI (Notice of intention of foreclosure) 30 días después de que llegue esa carta el banco puede someter documentos en la corte para iniciar el caso, la recomendación es defenderse en el campo en que nos están atacando a través de una defensa legal ideal representado por un abogado especializado en el tema, no debemos esperar estas cartas para comenzar a negociar con el banco.

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